每年只准涨一次 上海拟出台房租“限涨令”

黄隆锋

继限购、限贷、限价之后，上海成为首个将房地产调控大棒指向租赁市场的城市。　　昨日（4月11日），上海市住房保障和房屋管理局公布了 《上海市居住房屋租赁管理办法 （征求意见稿）》（以下简称 “征求意见稿”），规定住房的租赁价格每年只能上调一次。这一政策或许会使因限购而不断推高的租金价格上涨空间受到限制，进而从多个方面抑制房价。
　　中国指数研究院副院长陈晟说，如果上述“征求意见稿”得到实施，那么上海将领先于全国，成为首先实施限制租价上涨的城市。
　　一季度房租涨幅飚升
　　在公布上述租金“征求意见稿”之前，上海正经历着限购令实施后的房屋租金上涨潮。根据21世纪不动产区域研究中心的统计，上海一季度的房租涨幅达到10%~15%。
　　上海房屋租赁指数办公室4月6日提供的数据显示，2011年3月，上海房屋租赁指数为1284点，环比上涨0.6%，涨幅比2月缩小0.59个百分点。3月，上海高端市场租金环比上涨0.84%，涨幅领先于其他各类物业。其中，一室上涨1.11%，两室和三室租金上涨0.79%和0.84%；中端市场租金环比上涨0.43%，涨幅比上月缩小0.8个百分点，其中两室上涨0.65%，三室上涨0.24%；低端市场租金环比上涨0.71%，涨幅相比上月缩小0.88个百分点，一室和两室租金分别环比上涨0.65%和0.76%。
　　即使是在中环以外，交通设施、生活配套不方便的区域，房屋租金也出现了大幅度的上涨。浦东三林一个小区的业主程先生说，他出租的毛坯房租金价格已经由2010年的1400元/月，上调至2000元/月。
　　上海一家房地产公司的副总经理认为，限购令导致租房价格上涨是必然的。非上海本地无住房的人需要住所，本来可以考虑逐步落户，筹资买房来满足居住需求，现在需要租房，供求不平衡带来价格上涨是必然的。
　　由于《上海市居住房屋租赁管理办法（征求意见稿）》规定，居住房屋租赁期限为一年或者一年以下的，租赁当事人应当在签定租赁合同时一次性确定租金；一年以上的，每年只能调整一次。并规定除在租赁期间，承租人要求出租人装修房屋或者增设附属设施等情形外，出租人不得单方面调整租金。
　　上述措施，能让房东在短期内没有办法频繁上调租金，限制了房屋租金价格在短期内的迅速上涨。
　　限涨前提是备案
　　不过，上海一些房屋中介公司却认为，上述限制租金价格频繁上涨的措施并没有太大意义。
　　上海中原研究咨询部调查数据显示，目前中原及整个市场租赁期在一年及一年以上的房屋签定的租赁合同八成为一年一签，而只要签定了租赁合同，一般租金是不会任意调整的。
　　21世纪不动产上海锐丰万体店区域经理王轶也透露，其实现在市面上多数住宅租赁成交都为一年一签，目前板块内95%的房东不愿接受短租客，最短租期也为半年以上。另外房租的变动并不频繁，多为租约快满之际才会主动提出涨租要求，故该管理办法对租赁市场的影响较小。
　　21世纪不动产上海区域市场中心分析师罗印申说，上述限制租金价格措施的前提，在于房屋备案，但相对部分房东来说，“新增”的租赁税多少会影响其利益，不排除短期内房东出现涨租转嫁税费的可能，反而推动房屋租金价格上涨。
　　和他的疑问相同，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也说，这一政策的实施，取决于房东是否愿意备案。而目前，上海将出租房备案的房东只是少数。
　　中原地产上海物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，制订《上海市居住房屋租赁管理办法》的真正目的，不仅是为了限制房屋租金价格上涨，还为了避免因为房屋租金价格的上涨而激化租赁市场的矛盾。