上海豪宅项目股东纠纷案牵出官员低价购房内幕

ta91 · 发表于 2010-11-6 08:58:07

位于上海市中心的豪宅项目“帝景苑”，更多的官商勾结内幕正在被披露。
　　本报记者掌握的资料显示，豪宅项目不仅明目张胆闲置长达六年，甚至擅改容积率，超标违建，坐地生财。
　　其背后所演绎的正是官员低价购房和上海市房管局副局长陶校兴落马的隐秘利益链，凸显了土地乱象、官商勾结的症结。
　　低价买房利益链
　　11月2日，帝景苑项目股东利益赔偿纠纷案在上海市一中院35法庭开庭。原本应正式开庭审理的案件，在开庭前改为开预备庭，也不接受旁听。
　　法庭上展示了5份起诉状，主要是围绕着蔡青峰涉嫌向官员低价卖房，造成公司利益受损展开。
　　台商蔡青峰是帝景苑项目公司的大股东，拥有53%的股份。帝景苑项目坐落于上海市中心徐汇区肇嘉浜路1001号，土地地块原属上海无线电四厂。1993年起，印尼商人黄进益与上海无线电四厂合作开发该地块。1997年蔡青峰加入。
　　但随后双方产生股权纠纷。2006年，拥有46%股权的黄进益起诉蔡青峰侵害公司利益。一场由帝景苑项目股东纠纷引发的官商勾结案就此逐渐曝光。
　　在一份追加的诉状中，披露了蔡青峰向8名低价卖房官员详情。具体包括上海锦江国际有限公司总经理杨原平，前上海市政府主要领导秘书张志蛟、上海市公安局特警总队党委书记李征静的儿子，原上广电房地产公司总经理陆天明，上海市工商局总经济师杜贵根的妻子等。
　　8名追加被告中，只有已因上海社保案服刑的陆天明的代理律师到场。律师提出证据指，当时的购房价格优惠是经过上广电房地产有限公司的董事长钱佩勇批准的，且当庭出示了当时陆天明的申请报告。
　　上广电是帝景苑项目土地的原始拥有人，且在黄蔡进入后，仍持有1%股份。
　　报告指，“由于本人经济条件有限，望钱董事长在我购房价格上，请荣福公司(即帝景苑项目公司)蔡总给予一定优惠为盼。”
　　2005年，陆天明于帝景苑购房，享受的购房单价是6400元/平方米，折扣率72.18%。2006年，社保案发，陆天明被指参与共同贪污逾3亿元入狱15年。
　　本报记者掌握的材料显示，即使享受了较大的折扣优惠，陆天明仍然没有付清所有房款，最后实际“成交价”或不到40万元。根据徐汇区房地产登记处提供的商品房预售合同、房屋交接书等资料，陆天明只在2003年10月及2004年4月分别支付了20%的购房款，总计39.56万元，但该房仍然如期于2005年1月交付。
 
8名涉嫌低价购房的官商中，享受购房最低价格的是上海锦江国际总经理杨原平。杨在帝景苑购房的实际购买单价仅为5000元每平方米。 
　　本报掌握的材料显示，杨原平前妻王织雯透露，杨原平曾告诉她帝景苑的房子不能买，“买了违纪的，开发商是公司的股东、董事”。
　　但最后杨原平仍然以此低价购买了。
　　仍有更多帝景苑内低价买房的名单未获公开。资料显示，400余户业主中，获得一成以上住房折扣的有50余户，折扣达到3成以上也有22户。
　　闲置土地近六年
　　更多的乱象，在帝景苑二期开发中显现。
　　帝景苑二期位于上海市徐汇区宛平南路88号，与帝景苑一期肇嘉浜路1001号仅一墙之隔，同样原属上海无线电四厂。
　　2003年，上海广电集团将土地出让给二期主要开发商广万置业，广万置业首任总经理是上广电(占30%股份)的陆天明，第二任总经理是台商蔡青峰，蔡所控制的兆丰国际(上海)有限公司占64.9%。
　　虽然早在2003年就签订了国有土地出让合同，但直到2009年，二期工程才正式进入动工建设阶段，其间闲置时间长达六年。
　　根据2003年12月31日，上海徐汇区房屋土地管理局与广万置业签订上海市国有土地使用权出让合同，广万置业被要求在2005年1月30日之前动工建设并在2008年12月30日前竣工。
　　2009年5月，徐汇区规划局在兆丰帝景苑一期贴出公告，公示帝景苑二期的设计方案。2009年9月，广万置业才正式向城市规划管理局申请进行桩基建设工作，项目目前停留在地下桩基阶段。
　　根据1999年颁布的《闲置土地处理办法》规定，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。
　　而之所以帝景苑二期如此明目张胆长期闲置，与多名相关官员涉入低价购房这一灰色利益链有关。
　　被称为上海第一处的原上海土地局土地利用处处长朱文锦及徐汇区规划局的两名官员因此涉案。
　　操纵容积率
　　不仅土地闲置，帝景苑二期效仿帝景苑一期，涉嫌违规提高容积率。这背后的灰色利益链同样令人瞠目。
　　2000年2月，上海市规划局的批复显示，要求宛平南路地块“容积率控制在2.0以下，总建筑面积应控制在75800平方米以下”。
　　但文件下发后，帝景苑二期开发商二股东上广电集团迅速作出了反应，要求提高容积率。当年2月24日，上广电集团致信共同开发商，要就规划问题“与规划局进行沟通和磋商”。
　　上广电的积极反应是因为利益考量。由于上广电在一期开发中只占有1%的股权，而在二期开发中则占有30%。1999年时，帝景苑一期项目已先行完成首次土地出让合同的更改，获得批准的容积率为4，二期项目按照规划将容积率控制在2以下，这样一期二期整体的容积率就符合规划局的审批。
　　2002年，帝景苑一期首次上调建筑面积，容积率上升至接近5，当时的售楼书和广告也强调帝景苑为“完整小区，统一规划，分二期开发”，并指一期较高的容积率将通过二期进行平衡。
　　这样一来，势必造成二期盈利空间骤减。上广电的利益受到压缩。自此，帝景苑二期项目开始其“独立”过程。
　　此后结果令外界联想。最终二期非但没有平衡一期高容积率，实际开发仍按其为单独的地产开发项目进行操作。
　　2004年帝景苑一期通过两次土地出让补充合同，将容积率调整到6。至2005年，上海市规划局的再次详细批复中明确，“将地上建筑总面积调整至10.8万平方米”，这意味着二期项目单独的容积率到达3。
　　仅二期单独的容积率，也已经完全违反了相关规定。根据于2003年开始实行的新版《上海市城市规划管理技术规定》，对内环高层居住建筑的容积率要求为不大于2.5。原本，肩负有摊薄一期超高容积率重任的二期项目容积率至少应控制在2以下，才能实现项目总体容积率不超标。
　　堂而皇之操纵容积率的背后，也正是一张官商利益灰网。这其中即包括了时任上海土地局副局长陶校兴。本报记者掌握的材料显示，签发帝景苑一期容积率变更的正是陶校兴。
　　低价拿地
　　容积率以外，帝景苑二期项目的另一牟利方式为超低的土地转让价格。
　　根据2003年12月31日，上海徐汇区房屋土地管理局与广万置业签订上海市国有土地使用权出让合同，广万置业以3687万元的价格获得了此出让面积为35962平方米的地块，平均每平方米出让价格约1025元。
　　这几乎与签订于4年前的一期土地出让合同的出让价相差无几。根据1999年签订的帝景苑一期国有土地出让合同，当时一期16031平方米土地的出让价格为16832550元，平均每平方米1050元。
　　2008年时，尚未开建的宛平南路88号地块曾有意标价对外出让，根据当时对此项目的报价，基本在22亿至24亿之间，相比2003年时的土地出让价上涨了60余倍。
　　但这低价拿地的背后，演绎的又是怎样的灰色利益链仍未明朗。据本报记者了解，台商蔡青峰手中还有一份涉及更多低价购房官员的名单。作者臧倩上海报道

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